La SCPI
Société Civile de Placement Immobilier
La SCPI est née à la fin des années 1960 et consacrée dans le droit français par la loi du 31 décembre 1970 puis par la Commission des opérations de bourse (ancien nom de l’AMF) le 1er juillet 1971 dans son règlement général.
La plupart des SCPI ont vocation à investir dans de l’immobilier tertiaire, bureaux et commerces en tête. Elles ont pour vocation de collecter des fonds auprès des particuliers pour les investir dans des actifs immobiliers professionnels et/ou résidentiels puis les donner en location. Les investisseurs deviennent ainsi copropriétaires de biens immobiliers de formes diverses.
Investir dans la pierre au travers d’une SCPI est un moyen de se constituer un patrimoine ou de le diversifier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Les 3 grands avantages
L'accessibilité
Un placement accessible. Avec des parts de SCPI, vous pouvez diversifier votre patrimoine vers l'immobilier professionnel en profitant d'un ticket d'entrée modeste. En effet, si l’on souhaite investir dans l’immobilier classique, l’investissement de départ sera assez conséquent.
En investissant dans une SCPI, l'investissement de départ peut être réduit étant donné que l’on achète non pas un bien direct mais des titres.
Une gestion simplifiée
En achetant des parts de SCPI, vous déléguez la gestion du parc immobilier à un professionnel : le gérant de la société. C'est lui qui détermine la stratégie d'investissement, sélectionne les biens à acheter, met en place les travaux nécessaires, choisit les locataires, assume l'intégralité de la gestion locative, cède les biens s'il le juge nécessaire et vous reverse votre quote-part de loyers. La SCPI est un placement "clef en main", à privilégier si vous n'avez ni le temps, ni l'envie ou les compétences de gérer vous même un patrimoine dans la pierre.
Diversification et maîtrise
Grâce à la diversification des SCPI (via des acquisitions dans différentes villes ou un positionnement sur divers secteurs d’activité), vous vous constituez un patrimoine plus large que celui que vous pourriez former seul·e.
Cette diversification a un autre gros avantage : celui de maîtriser les risques. Effectivement, l’investissement étant mutualisé, les risques locatifs sont fortement réduits en comparaison à un investissement en direct.
La fiscalité
Les revenus
Les investisseurs perçoivent chaque année une partie des revenus locatifs (appelés dividendes), encaissés par la société selon la quantité des parts qu'ils détiennent. La distribution des loyers est effectuée en grande majorité de manière trimestrielle à la suite d'une période de carence de quelques mois. Ceci signifie que suite à l'acquisition, le porteur de parts n'aura la jouissance de celles-ci qu'au bout de plusieurs mois (généralement 3 mois) puis il percevra ses loyers en fin de trimestre civil.
Les revenus locatifs touchés par les investisseurs en SCPI constituent des revenus fonciers puisqu’ils représentent les recettes qu’un particulier retire de la mise en location d’un bien immobilier. Naturellement, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils doivent donc être déclarés par le souscripteur en SCPI dans sa déclaration fiscale.
Toutefois, il est important de garder à l’esprit le fait que la fiscalité qui s’applique sur les revenus de la SCPI dépend de nombreuses variables. De fait, selon que l’investisseur dépende du régime réel ou micro-foncier, l’imposition sera différente. De même, les revenus locatifs issus des SCPI européennes ne sont pas imposés de la même manière que ceux issus des SCPI françaises. Enfin, les SCPI fiscales et de plus-value ont également leurs particularités.